Q&A（ユーザー様）

将来地代が上がらないか？

Ａ.地価や物価上昇等にて上がる可能性はあります。但し、定期借地権契約書の中には地代の改訂項目があり、３年毎の改定にて、公租公課や消費者物価指数の変動にて、増減されるようになっていますので、従来のような値上げにならない仕組みになっています。

建物を賃貸できるのか？

Ａ.賃貸することは可能です。但し賃貸契約するときには定期借地権の建物ですので、期限付き借家の定期借家権にて賃貸契約して頂くことになります。また、地主の承諾は必要ありませんが、地主へ事前に通知は必要です。

子供に相続はできるのか？

Ａ.出来ます。同じ内容にて引き続き残りの期間の利用が出来ます。地主には、借地人が相続にて変わる旨の通知をするだけで、引継ぎの更新料等は不要です。

地主が変わっても借地条件などは変わらないのか？

Ａ.借地期間中に地主が変わることはあります。底地を売却したり、物納することもありますが、定期借地権にて借りているわけですから借地期間は条件は変わりません。 但し、物納の場合は地主が国になるので少し条件が変わる可能性はあります。 その場合でも借地人に不利な条件変更はありません。

５０年後に期間延長は出来るのか？

Ａ.原則は期間満了後で返還です。その場合には地主との交渉にて了解が得られれば再契約にて、新たな条件にての契約になります。ですから、以前の保証金等は一旦清算することになります。

途中解約したときは保証金は返還されるか？

Ａ.当社の定期借地権契約書内には、中途解約の項目があり、借地権者よりの中途解約の申入れは出来ることになっています。保証金は返還されますが、中途解約申入れから １年後に現状回復が確認できての返還となります。その間に地主は次の借地人を探さないといけないからです。

建替え、増改築は出来るのか？

Ａ.出来ます。但し、建替えや増改築をされましても借地期間の延長はありませんから、残存期間を良く考えて建替えなどをすることが大事です。また、地主には事前承諾をもらう必要がありますが、借地人が借地期間中に契約違反がなければＯＫです。

途中で土地を買取ることは出来るのか？

Ａ.地主との話し合いによっては可能ですが、地主が土地の売却に応じない場合は出来ません。但し、定期借地の場合は借地期間が長期に渡りますので、地主側にも相続などお金が必要な場合が出来るかもしれません。その時にはまず借地人に購入依頼があると思います。現実に今までにも同じような事例があり、借地人が購入されました。

貸主が破綻したときは保証金はどうなるの？

Ａ.５０年以上の借地期間中には、地主が底地を売却したり、破綻して地主が代わる事もあるでしょう。地主が代わりましても定期借地契約は有効ですし、また保証金も新しい地主に引き継がれる仕組みにしていますから安心です。

高齢の老後に借地期限が来たときに困る？

Ａ.確かにそのうような不安はあるかもしれません。３５歳で５０年の定借住宅を購入されましたら借地期間満了時には８５歳になりますので、建物を取壊して土地を返還するのは 不安です。その時には地主にお願いをして建物を壊さずに借家として住むことも検討できます。（保証金充当で）５０年の間には充分老後の検討は可能だと思いますので、ご安心下さい。

Ｑ＆Ａ（地主様）

借地権は発生しないのか？

Ａ.定期借地権は、普通の借地権と違い期限には必ず借地が返還されることを法律が保証した借地権ですので、借地権が発生しても従来のように立退き料等はいりませんので安心して借地することができます。

５０年は長すぎるが？

Ａ.賃貸マンション事業でも４０年近くは皆様経営されています。賃貸マンション事業は多額の借入金にて経営されるケースが大多数ですが、その場合は借入金の返済と空室リスクで地主様は大変です。定期借地権事業ですとリスクもほとんどなく５０年の間、土地が働いて借地期間満了時には更地にて返還されます。

途中で法律は変わらないか？

Ａ.変わる可能性はあります。ですが変わりましても今回のように、平成４年８月１日借地借家法施行以前の契約には法律改正適用が遡及しませんので、現在の契約内容は守られますので安心です。

途中で解約にならないか？

Ａ.中途解約については契約によって決められます。標準的な契約書は中途解約項目が入っています。しかし、借地人にとっては余程のことがないと中途解約は不利ですので（更地にして返還）、中古定借住宅として売却か賃貸にされるといいと思います。

物納は出来るのか？

Ａ.出来ます。契約書にも物納時の取扱いを記入していますが、保証金は金額借地人に返還することになります。尚、借地人に債務がある場合には保証金から控除してからの返済になります。

土地（底地）を売ることは出来ますか？

Ａ.出来ます。第三者に売ることも可能ですが、現実的には借地人に買ってもらうケースが多いと思います。借地人の場合だと預っている保証金を購入資金の一部に当てることも出来ますから売却できる可能性が高くなります。但し、本来なら５０年間の借地契約ですから、場合によっては売却価格は通常より少し安くなる可能性はあります。

保証金と地代はどのくらい貰えるのか？

Ａ.保証金はその土地の地価の１０～２０％程度になります。また、地代は土地の地価の１～２％程度になります。保証金や地代の条件設定は、地域の状況や市場性によって多少の変動はあります。人気地などでは高めに設定される場合もありますのでよく周辺の地代水準情報等を確認することも大事だと思います。

定借の地代は安いのでは？

Ａ.確かに事業用等と比較すると安いかもしれません。事業用の場合は幹線道路沿いなど場所が特定されますし、住宅用地と違い固定資産税の軽減措置（２００㎡以下の場合、固定資産税が６分の１）が受けられません。また、売却すると譲渡所得税がかかりますし、一度売却した土地は二度と戻りません。定期借地権での活用ですと、５０年間地代を受け取り、期間満了時に土地は更地にて返還されますので、そのことを考慮すれば安いとは言えないでしょう。

地代が滞納したときは？

Ａ.契約書には、「３ヶ月以上の滞納」の場合は契約解除としていますので、発生しにくと思います。（但し、現実的には交渉が必要です）また、地代滞納等の対処に地代の何年分もの保証金を預っているのです。

地代の改定は出来るのか？

Ａ.契約書にて地代改定のルールを決めてあります。改定は３年毎に、次のような算式にしています。※改定賃料＝（従前の支払賃料-従前の公租公課）×変動率＋賃料改定時の公租公課 ●変動率とは、総務庁統計局の消費者物価指数にて算定。また、経済情勢の大幅な変動による消費者物価の変動や近傍類似の土地賃料等に比して不相当となったときには、改定算式にかかわらず賃料改定が出来ます。

定期借地権のデメリットはないのか？

Ａ.特にデメリットはありません。５０年の間、他には利用できないことぐらいです。

保証金が安すぎる？

Ａ.今の保証金設定は、その土地の地価の１０～２０％程度です。高く設定することも可能ですがあまり高く設定すると、ユーザー様の購入意欲が少なくなる場合もあります。また、地代との兼ね合いにて保証金を高く設定したときには、地代をその分低く設定することになります。

土地を担保提供するのは嫌だ？

Ａ.定期借地権にて土地を貸すだけですからその土地を担保提供する必要はありません。ただ５０年の借地ですからその間に地主と借地人双方に相続等が発生する場合があると思います。その時にトラブル等がないように定期借地契約が確認できるよう、定期借地権の登記をすることをお勧めします。

あんたの会社がつぶれたらどうする？

Ａ.この定期借地権契約は、地主と借地人との直接契約にしています。私どもは契約等のお手伝いはさせて頂いていますが、定期借地契約には直接は関わっていませんので心配はいりません。